Tolleranze costruttive: regole e condizioni di applicabilità #finsubitoagevolazioni

La differenza tra tolleranze costruttive ed esecutive, le norme in vigore e le novità del decreto salva-casa

Il concetto di “tolleranza costruttiva” viene normato dal D.P.R. 380/2001, modificato dall’art. 10, comma 1, lettera p) del D.L. n. 76/2020 che ha previsto il nuovo articolo 34-bis dedicato proprio a questo argomento.

In questo articolo capiamo cosa sono le tolleranze costruttive, cosa si intende per tolleranze esecutive e le importanti novità introdotte dal D.L. 69/2024. Per gestire le pratiche del decreto salva casa e di qualsiasi progetto in edilizia potrebbe tornarti utile un software di gestione delle pratiche edilizie online.

Cosa si intende per tolleranza costruttiva?

Prima di scoprire le principali novità inserite all’interno del D.L. 69/2024 è opportuno chiarire alcuni aspetti fondamentali.

Secondo il D.L. semplificazioni e il D.P.R. 380/01 (testo unico dell’edilizia), le tolleranze edilizie o costruttive sono quelle difformità edilizie di lieve entità che non costituiscono violazione della normativa edilizia.

Nello specifico, l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia a patto che sia contenuto entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Qual è la differenza tra tolleranze costruttive e tolleranze esecutive?

Le difformità costruttive sono di entità così lieve da non costituire violazione edilizia, mentre, le tolleranze esecutive (comunque ricomprese nelle più generali tolleranze costruttive) sono irregolarità geometriche, piccole modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti o opere interne eseguite durante i lavori.

Rientrano in questa categoria:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere;
• errori materiali di rappresentazione progettuale.

Le tolleranze esecutive non devono comportare violazioni della disciplina urbanistica ed edilizia e non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile.

In sintesi, le tolleranze costruttive riguardano scostamenti entro il 2% dai parametri autorizzati, mentre le tolleranze esecutive sono irregolarità di minima entità eseguite in cantiere durante i lavori.

Tolleranze: le norme prima del decreto salva-casa

Le tolleranze, così come definite dal decreto legge sulle semplificazioni e dal Testo Unico dell’Edilizia, comprendono quelle minime difformità che non costituiscono una violazione della normativa edilizia.

L’articolo 34 bis del D.P.R. 380/2001 chiarisce che il mancato rispetto di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle unità immobiliari non rappresenta una violazione edilizia se la deviazione risulta entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

In aggiunta, è importante ricordare che l’articolo 34 del medesimo decreto descrive le procedure per la rimozione o demolizione delle opere edilizie non conformi al permesso di costruire. Esso stabilisce che gli interventi e le opere realizzati in difformità dal permesso di costruire devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro un termine congruo fissato dall’ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio competente.

aggiornamento

Tolleranze: cosa cambia con il decreto salva-casa

Il D.L. 69/2024, decreto salva-casa, ha introdotto nell’art. 34-bis “Tolleranze costruttive” i commi 1-bis), 1-ter), 2-bis), 3-bis) e 3-ter) in riferimento alle tolleranze costruttive ed esecutive.

Ecco il testo di legge dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/01 con le modifiche introdotte dal decreto.

Riparametrazione delle tolleranze

Il comma 1-bis) introduce una riparametrazione per tutti gli scostamenti realizzati entro il 24 maggio 2024:

Lo scostamento dai parametri, come il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non è
considerato violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:

• del 2 % delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico l’art. 3, comma 1, del decreto-legge in esame prevede l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica.

Tolleranze esecutive secondo il decreto salva-casa

Il comma 2-bis), invece, fa riferimento in modo più dettagliato alle c.d. “tolleranze esecutive“.

Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto specifica quali sono considerate tolleranze esecutive (c.d. geometriche o di cantiere), vale a dire:

• il minore dimensionamento dell’edificio
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Si tratta di casi non perseguibili, neanche in via amministrativa, in quanto interessano elementi della costruzione che già in sede di progettazione potrebbero essere rappresentati con diverse caratteristiche.

Tali tolleranze esecutive non devono comportare in nessun modo la violazione di norme tecniche che incidono sull’agibilità e non devono riguardare immobili soggetti a tutela paesaggistica.

Attestazione tolleranze in zone sismiche

Come è noto, le tolleranze devono essere dichiarate da un tecnico abilitato per certificare lo stato legittimo di un immobile e tali informazioni devono essere incluse nei titoli abilitativi per nuovi lavori e allegate agli atti di trasferimento della proprietà.

Tuttavia, con il Decreto salva casa 2024, specificamente il comma 3-bis), si prevede che nelle zone a rischio sismico elevato (1,2 e 3), il tecnico abilitato attesti che le tolleranze rispettino le normative specifiche per le costruzioni in area sismica, come delineato nel Testo unico dell’edilizia.

Tale attestazione, insieme alla documentazione tecnica dettagliata dell’intervento, deve essere inviata allo sportello unico per ottenere l’autorizzazione dall’ufficio tecnico regionale e per consentire i controlli necessari. Inoltre, il tecnico abilitato deve includere l’autorizzazione all’inizio dei lavori o un’attestazione del silenzio-assenso. In caso di difformità considerate di minore o nessuna rilevanza, deve allegare una dichiarazione asseverata che confermi il decorso del termine per i controlli regionali senza richieste di documentazione aggiuntiva.

Applicazione della disciplina delle tolleranze e limitazioni dei diritti dei terzi

Il nuovo comma 3-ter) sancisce che il tecnico abilitato debba verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli.

Viene inoltre previsto che la formazione di tali titoli e la concreta esecuzione dei relativi interventi è condizione necessaria per la redazione da parte del tecnico abilitato della dichiarazione, prevista dal comma 3, necessaria ai fini dell’attestazione dello stato legittimo.

In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali.

Tolleranze e superfice utile

Come viene descritto all’interno del decreto è possibile sanare la percentuale di riferimento in base al titolo edilizio abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile. La domanda sorge spontanea: cosa significa superficie utile?!

Per rispondere a tale domanda dovremmo fare riferimento all’allegato A del regolamento tipo nazionale, in cui viene riportata la seguente definizione “Per superfice utile, si fa riferimento a tutta la superfice di pavimento degli spazi dell’edificio misurata al netto della superficie accessoria di:

• muratura;
• pilastri;
• tramezzi;
• sguinci;
• vani di porte;
• finestre.”

Tuttavia, è importante sottolineare che durante il calcolo bisogna escludere le superfici accessorie, cioè quella superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata appunto al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.

Tolleranze: come eseguire il calcolo

Per effettuare il calcolo di tollerabilità è essenziale prendere in considerazione il titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione. Per attestare che una difformità è avvenuta prima del 24 maggio 2024, bisogna fornire prove che dimostrino non solo l’esistenza della difformità, ma anche che essa sia stata realizzata insieme a un intervento edilizio più ampio, facendo riferimento ai lavori autorizzati dal titolo edilizio.

Tolleranze: esempi pratici

Il decreto salva casa 2024 offre la possibilità di sanare le piccole difformità edilizie per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 in misura proporzionata alla superfice utile. In parole povere, come già riportato precedentemente, se l’intervento rientra all’interno delle percentuali e della metratura sopradescritte non è previsto nessun costo, caso contrario se l’abuso supera tale percentuale è prevista una sanzione che potrebbe arrivare fino a 30.000 €. Quindi possiamo dedurre che minore è la superfice utile maggiore è il limite consentito.

Per ulteriori chiarimenti relativi all’applicazione del D.L. in esame, vi forniamo degli esempi illustrativi:

1. Porte

Intervento ante 24 maggio 2024:

Supponiamo che un proprietario abbia installato delle porte interne all’interno di un’unità immobiliare di 80 metri quadrati. Secondo il D.L. 69/2024, la tolleranza costruttiva applicabile è del 5%.

• Superficie utile: 80 m²
• Tolleranza: 5% di 80 m² = 4 m²

Se la superficie totale delle porte installate presenta una variazione fino a 4 metri quadrati rispetto al progetto originale, questa difformità sarà tollerata senza sanzioni.

Intervento post 24 maggio 2024:

Supponiamo che lo stesso intervento venga realizzato dopo il 24 maggio 2024. In questo caso, si ricadrà nelle tolleranze costruttive del 2% (art. 34-bis, comma 1).

• Superficie utile: 80 m²
• Tolleranza costruttiva: 2% di 80 m² = 1,6 m²

Se la variazione nella superficie delle porte installate è inferiore a 1,6 metri quadrati, non sarà considerata una violazione edilizia.

2. Finestre

Intervento ante 24 maggio 2024:

Un proprietario decide di modificare la posizione delle finestre in un’unità immobiliare di 150 metri quadrati. La tolleranza per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 è del 4%.

• Superficie utile: 150 m²
• Tolleranza: 4% di 150 m² = 6 m²

Se la variazione nella posizione o dimensione delle finestre è entro 6 metri quadrati, questa sarà considerata tollerabile.

Intervento post 24 maggio 2024:

Se la modifica delle finestre viene eseguita dopo il 24 maggio 2024, si ritorna al caso delle tolleranze costruttive con il limite del 2%.

• Superficie utile: 150 m²
• Tolleranza costruttiva: 2% di 150 m² = 3 m²

Una variazione di massimo 3 metri quadrati nella posizione o dimensione delle finestre sarà tollerata senza sanzioni.

3. Tramezzi

Intervento ante 24 maggio 2024:

Consideriamo un proprietario che ha realizzato delle modifiche ai tramezzi di un’unità immobiliare di 350 metri quadrati. La tolleranza per interventi entro il 24 maggio 2024 è del 3%.

• Superficie utile: 350 m²
• Tolleranza: 3% di 350 m² = 10,5 m²

Se le modifiche ai tramezzi rientrano in una variazione di superficie fino a 10,5 metri quadrati, saranno tollerate.

Intervento post 24 maggio 2024:

Per modifiche ai tramezzi effettuate dopo il 24 maggio 2024, la tolleranza costruttiva applicabile è del 2%.

• Superficie utile: 350 m²
• Tolleranza costruttiva: 2% di 350 m² = 7 m²

Se la variazione nei tramezzi è entro 7 metri quadrati, l’intervento sarà considerato conforme alle normative senza necessità di sanzioni.

Per verificare il rispetto delle tolleranze è necessario attenersi ad una procedura specifica:

• accertamento dello stato legittimo dell’immobile: in questa fase, tramite accesso agli atti, si verificano tutte le pratiche edilizie relative all’edificio e all’unità immobiliare in oggetto;
• rilievo architettonico: in questa fase ci si avvale della rappresentazione grafica necessaria per verificare la conformità (planimetrie, ecc.);
• verifica delle tolleranze: nella terza ed ultima fase si sovrappongono gli elaborati dello stato legittimo con quelli dello stato rilevato.

Come si applica la tolleranza?

La “tolleranza di cantiere” delle misure programmate va calcolato sulle superfici delle singole unità abitative, cioè su ciascun appartamento e non sull’intero edificio nel suo complesso. Il Tar Lazio (sentenza n. 4413 del 15 aprile 2021) ritiene che questa disposizione sia stata concepita per garantire l’adeguata esecuzione dei progetti edilizi autorizzati, con la conseguenza che solo le deviazioni di lieve entità, rientranti nelle “tolleranze di cantiere” e limitate al 2% della superficie del singolo appartamento, siano irrilevanti. In altre parole, la norma mira ad evitare sanzioni per variazioni minori, mentre rimangono soggette a regolamentazione le modifiche significative al progetto approvato, le quali potrebbero riguardare l’intero edificio e diventare più rilevanti quanto più grande è quest’ultimo.

Leggi anche: “Abusi edilizi entro le tolleranze: il 2% su cosa si applica?”

Condizioni per l’applicabilità delle tolleranze costruttive

Perché le tolleranze costruttive siano applicabili, devono essere soddisfatte alcune condizioni specifiche, che è importante tenere a mente quando si lavora su progetti edilizi:

• le tolleranze si applicano solo se l’alterazione è contenuta entro il limite del 2% rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo;
• le modifiche non devono comportare una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie vigenti: è fondamentale rispettare le disposizioni normative locali;
• le modifiche non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile: l’edificio deve rimanere sicuro e adatto all’uso previsto.