attese novità nel Decreto Salva Casa #finsubitoagevolazioni

La particolarità del manufatto e le sue possibili modalità realizzative (inclusa l’edilizia libera) hanno da sempre costituito oggetto di attenta analisi da parte degli addetti ai lavori, posto che l’edificabilità della pergotenda senza autorizzazioni, concessioni, dichiarazioni o permessi è, in ogni caso, subordinata alla sua effettiva immediata amovibilità, senza stabili incrementi volumetrici.

La realizzazione delle pergotende in edilizia libera come anche la corretta individuazione della pratica amministrativa eventualmente necessaria dipendono direttamente dall’assenza di una precisa definizione dell’elemento di arredo in oggetto che, sebbene richiamato nel Glossario per l’edilizia libera, non è altrettanto chiaramente descritto nei suoi elementi strutturali. Tale criticità non sembra essere stata del tutto superata nemmeno per effetto dell’entrata in vigore del DL 69/2024.

La pergotenda, intesa come elemento di arredo esterno caratterizzato da una struttura leggera, dal profilo esiguo, di facile amovibilità ed aperto almeno su tre lati, che ha la funzione di proteggere dal sole, e, più in generale, dagli agenti atmosferici, al fine di favorire una maggiore fruibilità degli spazi esterni, non trova una propria definizione organica all’interno della disciplina positiva e, soprattutto, pur essendo espressamente richiamata alla voce numero 50 del Glossario per l’edilizia libera, non viene altrettanto chiaramente ed analiticamente descritta.

Si tratta, infatti, di una figura di chiara matrice ed elaborazione giurisprudenziale.

La definizione elaborata dalla giurisprudenza amministrativa

Come detto, copiosa è la giurisprudenza di settore dalla quale possiamo ricavare, con sufficiente attendibilità, la nozione di pergotenda rilevante ai fini della nostra analisi.

Soccorrono, sul punto, numerose sentenze, dalle quali, in maniera univoca, apprendiamo che: “in materia edilizia, gli estremi per la sussumibilità di un manufatto nella categoria della pergotenda, caratterizzata dal regime di cd. edilizia libera, si individuano nel fatto che l’opera principale sia costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda” (Consiglio di Stato n. 1207/2021; Consiglio di Stato n. 4711/2016; TAR Campania 479/2022).

La pergotenda in edilizia libera

Sulla base di tale definizione, dunque, che abbiamo visto essere unanimemente condivisa sia dai giudici di primo grado che dal massimo Collegio amministrativo, la pergotenda, il cui dato caratterizzante va individuato non nella struttura (in alluminio, legno o acciaio), quanto, piuttosto, nella tenda/copertura in sé, che ben può essere costituita dal materiale più diverso, di maggiore o minore spessore, ma che necessariamente deve essere interamente retraibile, anche attraverso l’impiego di meccanismi automatizzati, non necessita di alcun titolo abilitativo per essere installata e la relativa disciplina normativa dev’essere individuata nell’articolo 6 del d.P.R. 380/2001, come modificato dal Decreto Legge numero 69/2024, il cosiddetto Salva Casa, che disciplina le attività che, nel rispetto delle norme inderogabili aventi incidenza diretta in materia urbanistica ed edilizia, possono essere realizzate in regime di edilizia libera.

La nuova formulazione dell’articolo in questione, per effetto della nuova lettera b-ter), introdotta al comma 1 dall’art. 1, comma 1, lettera a), numero 2), del decreto-legge n. 69 del 2024, così recita: “b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.”

Il regime introdotto dal Salva Casa

Come si evince facilmente dalla lettura del dato testuale, dunque, il Salva Casa, pur utilizzando una terminologia, per certi versi, poco intellegibile e non univoca, come il caso avrebbe imposto, ha fissato alcuni punti fermi, che presiedono alla corretta, e libera, installazione di una pergotenda:

• la struttura principale del manufatto dev’essere costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili;
• la pergotenda dev’essere addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari;
• è possibile utilizzare strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione della tenda di copertura.

Le incertezze permanenti nel caso di pergotende fisse

Quanto evidenziato, però, come abbiamo anticipato, non sgombra del tutto il campo da alcuni dubbi che, per la verità, rappresentano una costante in materia, in quanto, nell’ultima parte della nuova lettera b-ter), si legge che le opere in questione, in ogni caso:

• non possono determinare la creazione di uno spazio chiuso in maniera stabile e permanente, con conseguente variazione/incremento di volumetria e superficie utile ai fini di consentire la costante permanenza umana;
• devono essere poco ingombranti dal punto di vista dell’impatto visivo;
• devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Se ne ricava inevitabilmente che, anche per effetto della nuova disciplina introdotta dal DL 69/24, non tutti i nodi sono sciolti in quanto, se è vero come è vero che la pergotenda, per essere installata in edilizia libera, deve essere interamente retraibile, dunque, a scomparsa, in modo da non creare nuovi spazi stabilmente adatti alla permanenza umana, la soglia dell’attenzione del tecnico (e del giurista) deve restare molto alta, per evitare che la pergotenda, pur qualificata come tale, non sia integralmente retrattile, così da tradursi, sostanzialmente, in un (maldestro) tentativo di realizzare una tettoia che, al contrario, avendo rilevante incidenza urbanistica ed edilizia, necessita di apposito titolo abilitativo.

Le criticità in ambito condominiale

Al tempo stesso, la norma, per come formulata, lascia perplessi anche in riferimento alla materia strettamente condominiale, in quanto, se è chiaro che la pergotenda deve rispettare l’aspetto architettonico dell’edificio (inteso come stile costruttivo originariamente impresso dal costruttore al fabbricato), è altrettanto vero che essa non fa riferimento alcuno al decoro architettonico che, secondo la giurisprudenza costante della corte di Cassazione, è concetto ben differente, in quanto afferente maggiormente all’estetica dell’edificio.

Di seguito, due rilevanti arresti della Suprema Corte a sostegno di quanto affermato, l’uno afferente al decoro e l’altro all’aspetto architettonico, del quale fa menzione il novellato articolo 6 del d.P.R. 380/01 in commento:

• “(…) per decoro architettonico del fabbricato condominiale, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità (…)” (Cassazione Civile, sez. II, 16 gennaio 2007, n. 851);
• “Il codice civile, in materia di condominio di edifici, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni, all’aspetto architettonico dell’edificio e, quanto alle innovazioni, al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell’edificio” (Corte di Cassazione Civile, Ordinanza 22 ottobre 2021, n. 29584).

Pergotenda in edilizia libera e rispetto del decoro architettonico

Se ne dovrebbe, dunque, dedurre che, ad avviso del Legislatore, l’installazione di una pergotenda non possa mai ledere il decoro architettonico?

Pare, francamente, un’interpretazione ardita, ma è pur sempre un’ipotesi da considerare, alla luce del principio per il quale le norme devono essere lette sulla base del dato testuale che le caratterizza ed attraverso il quale sono state espresse e formulate.

C’è da sperare, e certamente sarà così dato il numero di emendamenti presentati (ben 522, alcuni dei quali già dichiarati inammissibili), che in sede di conversione del DL 69/2024, si faccia chiarezza sulle zone d’ombra (invero numerose) che, allo stato, caratterizzano il tanto atteso Salva Casa.