Con il nuovo condono edilizio 2024 si potranno sanare piccoli abusi e difformità interne o realizzate al momento della costruzione.
Quali sono le difformità e i piccoli abusi sanabili previsti dal Condono edilizio 2024?
È appena entrato in vigore il nuovo Condono edilizio 2024, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del 29 maggio 2024 n. 69/2024. Il Consiglio dei Ministri ha varato il decreto Salva Casa 2024, con nuove misure pera semplificare e legittimare le lievi difformità edilizie.
Nuovo Condono edilizio 2024 – foto Getty Images
Con il nuovo condono edilizio 2024 sono tre le tipologie di difformità che potranno essere sanate:
- le difformità formali, legate da incertezze interpretative della normativa vigente rispetto alla condizione dello stato legittimo dell’immobile;
- le difformità edilizie interne, risultanti da più interventi eseguiti nel corso del tempo e realizzati dai vari proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o di un qualsiasi provvedimento autorizzativo, mettendo in discussione lo stato legittimo dell’immobile;
- le difformità realizzate al momento della costruzione che potevano essere sanate all’epoca, ma ad oggi non più sanabili per la doppia conformità (la conformità alla disciplina edilizia vigente all’atto della richiesta del permesso a costruire e al momento della successiva realizzazione dell’opera).
Restano insanabili tutti gli altri interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di altro provvedimento autorizzativo equipollente, quindi in assenza di tale titolo o di variazioni essenziali rispetto al progetto approvato.
Nuove modifiche al Testo Unico Edilizia previste dal condono edilizio 2024
Le nuove misure contenute nel decreto Salva Casa apportano ulteriori modifiche al D.P.R 380/2001 D.P.R. 380/2001 in particolare:
- edilizia libera;
- mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari;
- tolleranze costruttive.
Edilizia libera
Le modifiche all’articolo 6, comma 1, del TUE ampliano le categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera, cioè senza titolo abilitativo né permesso e/o comunicazione, ecco quali:
- interventi di manutenzione ordinaria;
- installazione di pompe di calore < 12 kw;
- rimozione di barriere architettoniche;
- installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio. Inoltre devono assolvere ad una naturale funzione di microaerazione per facilitare la circolazione e un costante arieggiamento dei locali ed avere un impatto estetico minimo da non modificare linee architettoniche esistenti;
- installazione di tende in genere, come riportato nel testo approvato:
le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.
Attenzione però a che tali spazi fittiziamente chiusi che, in pianta stabile, non generino nuova volumetria, un aumento della superficie utile o che comportino un cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare. In questo caso si è davanti ad un vero e proprio abuso edilizio perseguibile per legge.
Condono edilizio 2024: il cambio di destinazione è sempre consentito senza opere
Sono introdotte modifiche all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 in materia mutamento d’uso urbanisticamente rilevante volte ad agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane, prevedendo, in particolare, il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale.
Decreto Salva Casa 2024 – foto Getty Images
Al comma 1 dell’art. 23-ter sono stati aggiunti:
1-bis. Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
1-ter. Sono altresì sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c) di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150.
Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso è soggetto alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, ferme restando le leggi regionali più favorevoli. Restano ferme le disposizioni del presente testo unico nel caso in cui siano previste opere edilizie.
In ogni caso, anche in presenza di leggi regionali che non richiedono particolari condizioni, i cambi di destinazione d’uso sono soggetti alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Quali sono le tolleranze costruttive nel nuovo Condono Edilizio 2024
In relazione agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, data di approvazione del Consiglio dei Ministri, le tolleranze costruttive sono state riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile.
Pertanto, minore è la superficie utile maggiore è il limite consentito percentualmente.
Indubbiamente la nuova regola avrà un impatto importante su migliaia di pratiche che, per qualche metro quadrato in più di superficie utile, non sono sotto il profilo urbanistico conformi al provvedimento originario.
Più nello specifico, la nuova norma dispone il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:
- del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
- del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
- del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
- del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
Ai fini del computo della superficie utile, si dovrà tenere conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Tolleranze costruttive – foto Getty Images
Tale previsione è finalizzata a evitare possibili condotte di frazionamento meramente strumentali atte a ottenere l’applicazione di norme e condizioni più favorevoli.
Da sottolineare che non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive riparametrati ai sensi del decreto Salva Casa.
Quali sono le tolleranze esecutive su irregolarità e modifiche di minima entità previste dal condono edilizio 2024
Altre importanti disposizioni liberatorie riguardano le tolleranze esecutive, che per svariate esigenze verificatesi nel corso dei lavori o per errori progettuali, hanno comportato delle irregolarità geometriche della sagoma, le modifiche alle finiture degli edifici di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, che hanno invalidato i titoli abilitativi edilizi.
Di seguito la sintesi degli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che costituiscono tolleranze esecutive:
- minore dimensionamento dell’edificio;
- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
- irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
- difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, a eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II del D.P.R. 380/2001 in materia di normativa per le costruzioni in zone sismiche.
Il Decreto Salva Casa introduce il silenzio-assenso sulle richieste di sanatoria
Con il nuovo decreto Salva Casa si introduce di nuovo il silenzio assenso.
In particolare, sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta.
Per le segnalazioni di inizio attività, si applicano i normali 30 giorni.
Per gli immobili sottoposti ai vincoli paesaggistici la norma dispone quanto segue:
Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni del presente testo unico.
In ogni caso è previsto il pagamento di una sanzione in relazione all’entità dell’abuso da sanare.
Quanto costa il nuovo condono edilizio 2024?
La modifica apportata all’art. 36-bis introduce nel condono edilizio la sanzione pecuniaria, in particolare al punto 5, la norma espressamente dispone quanto segue:
Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. L’importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’art. 167, comma 1, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
Inoltre, è importante sottolineare che un terzo delle somme recuperate potrà essere utilizzato dai singoli Comuni per i seguenti interventi:
per la realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale.
Considerazioni sul condono edilizio 2024
Era da tempo che si attendeva questo condono edilizio; il parto è stato lungo e travagliato, dopo mesi e mesi di discussioni, il Consiglio dei Ministri ha varato il decreto Salva Casa 2024.
Certo, ci si aspettava molto di più vista la giacenza di migliaia di pratiche edilizie bloccate per la doppia conformità, oltre alle innumerevoli istanze di sanatoria dovute ai vari condoni dal 1985 in poi ferme negli uffici tecnici comunali che non hanno visto la luce e chissà se la vedranno mai.
In conclusione, il decreto legge recante Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica ha indubbiamente tradito le attese, ci si aspettava molto di più!
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