Bastano i lavori superbonus trainanti sulle parti comuni per generare la plusvalenza #finsubitoagevolazioni

Dalla cessione dell’unità immobiliare si genera plusvalenza anche se sono stati effettuati soltanto interventi “trainanti” con il superbonus ex art. 119 del DL 34/2020, sulle parti comuni dell’edificio. Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 13 di ieri, che si è occupata delle cessioni di immobili sui quali sono stati realizzati interventi per i quali si è fruito del superbonus che, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione, generano in capo al cedente plusvalenze imponibili come redditi diversi ex art. 67 del TUIR.

Alle casistiche “storiche” previste dall’art. 67, infatti, si aggiungono, per le cessioni dal 1° gennaio 2024, le plusvalenze previste dalla nuova lett. b-bis) dell’art. 67 comma 1 del TUIR, ossia quelle derivanti dalla cessione a titolo oneroso di “immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati” di cui all’art. 119 del DL 34/2020 “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”, con l’esclusione però degli “immobili acquisiti per successione” e di “quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte” del periodo di riferimento.

Il presupposto imponibile di cui alla lett. b-bis) sorge quando, dal 1° gennaio 2024, viene ceduto a titolo oneroso un immobile in relazione al quale “il cedente o gli altri aventi diritto” abbiano beneficiato del superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020 per interventi agevolati “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”. La circ. n. 13/2024 conferma che il presupposto imponibile può scattare in capo al cedente anche se il soggetto che ha beneficiato del superbonus è stato uno degli “altri aventi diritto” al beneficio (es. conduttore, familiare convivente).

Come si evince dal dato normativo, l’Agenzia conferma che la lett. b-bis) trova applicazione:
– per la prima cessione dell’immobile interessato da interventi ammessi al superbonus;
– sia se il superbonus è stato fruito direttamente in dichiarazione sia se si è optato per cessione/sconto ex art. 121 del DL 34/2020;
– sia per gli interventi superbonus effettuati dal 1° gennaio 2024, sia per gli interventi superbonus effettuati ante 1° gennaio 2024 (dunque a prescindere dalla misura della detrazione che può essere del 110%, 90%, 70% o 65%);
– a prescindere dalla durata del possesso delle unità oggetto degli interventi.

Genera plusvalenza anche la cessione della singola unità immobiliare situata in un condominio, nel quale sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio soltanto interventi “trainati” con il superbonus.

Quanto al termine iniziale per il calcolo dei 10 anni, conferma l’Agenzia, occorre considerare la “data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus”, intendendosi tale, in linea di principio, quella di “conclusione dei lavori”, “comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti”. Il tenore della circ. n. 13/2024, pertanto, parrebbe implicitamente confermare che non rientrano nel perimetro applicativo della lett. b-bis) le cessioni di unità immobiliari avvenute prima della conclusione dei lavori per i quali si beneficia del superbonus.

Per la determinazione della plusvalenza, viene confermato dall’Agenzia quanto evidenziato su Eutekne.info (si veda “Criticità sull’emersione della plusvalenza con lavori superbonus” del 26 aprile 2024), ossia che:
– se, in relazione agli interventi eseguiti sull’immobile, si è fruito del superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, nella misura del 110% e con le modalità opzionali di sconto o cessione, di cui all’art. 121 del DL 34/2020, “ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene”, nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione, “non si tiene conto delle spese relative a tali interventi”. Questa regola non si applica con superbonus con aliquote diverse dal 110%, né si applica con superbonus del 110% in dichiarazione dei redditi;
– se però gli interventi superbonus risultano essere stati conclusi da più di 5 anni all’atto della cessione (e da meno di 10), il divieto di tenere conto delle predette spese, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, è abbattuto al 50% delle spese medesime.

Nel caso di cessione entro i 5 anni dalla conclusione dei lavori, qualora sullo stesso immobile si sia fruito del superbonus in parte nella misura del 110% e in parte nella misura del 90%, 70% o 65%, non rilevano soltanto le spese per le quali si è beneficiato della detrazione nella misura del 110% (e soltanto quelle per le quali si è optato ex art. 121 del DL 34/2020). Tutte le altre spese (comprese tutte quelle per le quali si è fruito di agevolazioni diverse del superbonus, come ad esempio il “bonus casa”, di cui all’art. 16-bis del TUIR, il sismabonus, di cui all’art. 16 comma 1-bis ss. del DL 63/2013, ecc.), invece, possono essere considerate tra i costi inerenti all’immobile ceduto.

Molte quindi le conferme fornite dall’Agenzia, ma anche molte zone d’ombra che non hanno ottenuto precisazioni, come quelle sugli immobili ricevuti per successione e donazione (si veda il Quaderno n. 175).