Qual è la differenza tra condono e sanatoria edilizia alla luce del decreto Salva Casa  #finsubitoagevolazioni

Con il decreto Salva Casa è tornato alla ribalta il tema degli interventi abusivi che colpiscono una grande fetta di immobili sparsi su tutto il territorio italiano. Da molti è stato accolto come l’intervento risolutore per i piccoli abusi mentre, da altri, si sperava invece nell’emanazione di un vero e proprio condono. 

Sì, perché occorre fare chiarezza fin da subito: il decreto Salva Casa non prevede un condono, ma piuttosto prevede “solamente” una sanatoria, limitata a piccoli abusi. 

Che cos’è il condono?

Riprendendo il testo di una recente sentenza del TAR Calabria, la numero 244 del 25 marzo scorso:

“il condono edilizio è una misura straordinaria, che consente la regolarizzazione di opere realizzate, senza permesso, in violazione delle norme edilizie e urbanistiche e deve essere espressamente prevista dalla legge che fissa le condizioni e i termini perentori entro i quali richiedere la concessione del beneficio”.

In alte parole, lo Stato italiano, attraverso una legge straordinaria, decide, al ricorrere di determinate condizioni e presupposti, di non perseguire più quel determinato tipo di abuso edilizio ed anzi regolarizza quella situazione. 

Nel corso degli anni abbiamo assistito a tre condoni: 

• il primo datato 1985, fatto per regolarizzare la scellerata politica edilizia degli anni precedenti, 
• il successivo è datato 1994, 
• il terzo risale al 2003.

Per esempio, nel 2003 chi avesse realizzato in un condominio una veranda senza autorizzazione oppure ampliato il proprio appartamento aggiungendo una stanza senza aver richiesto il relativo titolo abilitativo al Comune, a seguito del condono avrebbe potuto sanare tale situazione senza temere un procedimento penale per abuso edilizio oppure una richiesta di demolizione da parte del Comune. 

È evidente che, al fine di beneficiare del condono, occorre rispettare sia un limite temporale (nel caso del condono del 2003, occorreva che l’opera abusiva era stata realizzata prima del 31 marzo 2003, con termine ultimo per la presentazione delle domande fissato al 10 dicembre 2004) sia che l’opera presenti determinati requisiti di “condonabilità”, così come dettagliatamente previsti dalla legge.

Che cos’è la sanatoria?

La sanatoria, o più tecnicamente accertamento di conformità, è un provvedimento amministrativo espressamente previsto dagli articoli 36 e 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Essa è applicabile solo agli abusi formali che rispettano i regolamenti urbanistici-edilizi, ma che sono stati eseguiti senza autorizzazione amministrativa. 

Questo significa che l’intervento oggetto di sanatoria rispetta i requisiti ma “per errore o dimenticanza” non era stato chiesto il relativo titolo abilitativo.

Una importante modifica apportata con il Decreto Salva Casa 2024 è la cancellazione del requisito della doppia conformità per gli abusi minori (che rimane invece per quelli maggiori di cui all’articolo 36 del TUE), identificati nell’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia, e cioè da intendere quelli realizzati in parziali difformità dal permesso di costruire, oppure in difformità o in assenza alla SCIA ordinaria. In pratica prima era richiesto che l’opera realizzata senza permesso doveva risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Facciamo un esempio: Mario nel 2010 realizza delle difformità rispetto al permesso di costruire che lo aveva autorizzato a costruire una villetta di 300 mq, ampliando invece sino a 330 mq (quindi +30 mq) la predetta costruzione.

Se oggi Mario vuole vendere quella villetta ed assicurarne la conformità dal punto di vista urbanistico, deve necessariamente chiedere un Permesso in Sanatoria. Prima del decreto Salva Casa 2024, dovendo rispettare il criterio della doppia conformità, se all’epoca della realizzazione dell’abuso il Piano Regolatore non prevedeva un aumento della metratura delle villette, il suo intervento non era sanabile. 

Grazie al decreto Salva Casa, oggi invece Mario può vendere la sua villetta se esiste all’attualità un nuovo Piano Regolatore che autorizzi tali aumenti volumetrici non dovendo più rispettare la normativa urbanistica dell’epoca dell’intervento bensì solo quella vigente al momento della domanda di sanatoria.

Ritornando alle differenze tra sanatoria e condono, nel caso del condono quindi non si fa alcun riferimento al rispetto del requisito della “doppia conformità” – oggi semplicemente “conformità” come riformulato dal decreto Salva Casa  -, e quindi non si chiede il rispetto di alcuna normativa, né urbanistica né edilizia, avendo già fatto a monte tale scelta il legislatore indicando gli interventi condonabili e quelli non oggetto invece di possibile condono.

In altre parole, riprendendo nuovamente il testo della sentenza numero 244 del TAR Calabria:

Mentre l’accertamento di conformità consente sempre la sanatoria delle difformità edilizie di tipo documentale (abusi “formali”) ancorandole alla doppia conformità, il condono autorizza la regolarizzazione di abusi “sostanziali”.

Le diverse sanzioni in caso di sanatoria o condono

Diverse, per tipologia ed entità, sono anche le sanzioni previste in caso di sanatoria e condono.

In caso di sanatoria, il rilascio del permesso di costruire e la SCIA in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria (oneri di concessione) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile e comunque di una somma compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. Tali importi aumentano nel caso in cui gli interventi siano stati eseguiti su immobili soggetti a vincoli.

Nel caso invece del condono edilizio, le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all’amministrazione comunale, ma anche in una oblazione (nel diritto penale è una causa di estinzione del reato mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria) da versare nelle casse dello Stato e della Regione, il cui importo variava in relazione alla tipologia di intervento, all’ampiezza in mq dell’abuso e ad altri criteri.