Plusvalenze Superbonus: criticità, esempi e soluzioni #finsubitoagevolazioni

Con la recente circolare
13 giugno 2024, n. 13/E l’Agenzia delle Entrate ha provato a
dare delle risposte ai numerosi dubbi dei contribuenti in merito
alla corretta applicazione della norma che ha novellato gli
articoli 67 e 68 del D.P.R. 917/86.

Plusvalenze Superbonus: le novità

Le novità riguardano le plusvalenze sulla cessione degli
immobili interessati da interventi edilizi agevolati con il
Superbonus di cui all’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020
(Decreto Rilancio) e che si applicano alle cessioni poste in essere
a decorrere dal 1° gennaio 2024.

La circolare, nel chiarire molti aspetti oscuri, ha di fatto
evidenziato clamorose criticità che si possono verificare
nell’applicazione puntuale degli articoli in commento.

Prima di fare degli esempi esplicativi, riepiloghiamo in modo
sintetico la novità.

L’articolo 1, commi da 64 a 67, della L. 213 del 30/12/2023
introduce e disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza
immobiliare imponibile, che riguarda le cessioni
d’immobili che sono stati oggetto d’interventi agevolati ai sensi
dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 e, di
conseguenza, ha modificato i due articoli del TUIR che individuano
rispettivamente i cosiddetti “redditi diversi” e le
“plusvalenze”.

In base al nuovo comma 1, lett. b-bis, art.
67 del TUIR, sono considerati “redditi
diversi se non costituiscono redditi di capitale
ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni
o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in
accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore
dipendente, le plusvalenze realizzate mediante cessione a
titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o
gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati
di cui all’articolo 119 del D.L. 34/2020, convertito, con
modificazioni, dalla L. 77/2020, che si siano conclusi da
non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli
immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti
ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la
maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora
tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso
un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale
periodo”.

L’Agenzia delle Entrate nella circolare 13/E/2024 ha voluto
sintetizzare la novità nel modo seguente: “la plusvalenza
disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR
riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati
dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto
che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto),
dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di
fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento
effettuato”.

Il nuovo comma 1 dell’art. 68 del TUIR
prevede che “per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del
comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei
costi inerenti al bene, nel caso in cui gli
interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del D.L. 34/2020,
conv. dalla L. 77/2020, si siano conclusi da non più di
cinque anni all’atto della cessione, non si tiene
conto delle spese relative a tali interventi, qualora si
sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e
siano state esercitate le opzioni (sconto in
fattura e cessione del credito) di cui all’articolo
121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del
2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi
da più di cinque anni all’atto della cessione,
nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene
conto del 50 per cento di tali spese,
qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento
e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente.
Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1
dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione,
da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di
costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è
rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al
consumo per le famiglie di operai e impiegati”.

Anche per quanto riguarda la modifica all’art. 68, nella
circolare 13/E/2024 l’Agenzia delle Entrate ha espresso il suo
sintetico chiarimento: “il nuovo articolo 68, nel definire le
modalità di calcolo della predetta plusvalenza per il cedente,
stabilisce l’irrilevanza (totale o parziale) delle spese relative
agli interventi agevolati solo qualora si sia fruito del Superbonus
nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni
per lo sconto in fattura o la cessione del credito
d’imposta”.

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