Si può sanare una veranda abusiva? #finsubitoagevolazioni

Condizioni per accedere alla sanatoria del Decreto Salva Casa: quali verande erano già liberalizzate in precedenza e quali non sono condonabili.

Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa molti italiani si domandano se è possibile sanare una veranda abusiva, realizzata senza permessi, e magari chiusa e arredata, la cosiddetta veranda attrezzata.

È un fenomeno molto frequente, soprattutto nelle chiusure di porticati esterni, o di balconi incassati, per ricavare facilmente una stanza in più sfruttando i muri perimetrali e le coperture già esistenti.

Se, come spesso accade, il nuovo vano realizzato è una cucina, ci sono anche gli allacci idrici per lavandino e lavastoviglie, piani cottura in muratura e elettrodomestici; se si tratta di un bagno, vengono installati i sanitari e le docce.

Sono quei piccoli abusi edilizi che magari i Comuni non perseguono per mancanza di tempo e di risorse, ma permanendo nel tempo possono ripercuotersi negativamente sulla commerciabilità dell’appartamento.

La risposta al nostro quesito ti sorprenderà, perché alcuni tipi di verande erano già state liberalizzate in precedenza – e quindi per esse non è necessaria nessuna sanatoria – mentre altre sono ancora considerate abusive e perciò non saranno condonabili neppure con le nuove norme “salva-casa”.

Nel mezzo tra questi due opposti estremi sta l’ampia fascia delle verande attrezzate. Vediamo per esse quali sono le condizioni per poter beneficiare della sanatoria e cosa bisogna fare per ottenerla.

Verande abusive: quali permessi?

Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) richiede per le nuove costruzioni il preventivo rilascio da parte del Comune del

permesso di costruire e per gli interventi di manutenzione straordinaria la Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata) o la Scia (Segnalazione certificata inizio attività).

Entrambe vanno predisposte dal tecnico incaricato e inviate al Comune prima dell’avvio dei lavori; la Cila è sufficiente per gli interventi di manutenzione straordinaria “leggera” che non incidono sulla struttura portante del fabbricato, come ad esempio il rifacimento degli impianti, lo spostamento delle pareti interne e la realizzazione di tramezzi, mentre per le ristrutturazioni “pesanti” che modificano in modo permanente le caratteristiche strutturali dell’edificio occorre la Scia.

Pertanto la creazione di una nuova veranda chiusa – che evidentemente incrementa il volume abitabile disponibile e altera la forma dell’edificio – sarà soggetta, di regola, al permesso di costruire o alla Scia.

Verande senza permessi: quali sono?

Esistono però alcuni tipi di verande che possono essere installate senza bisogno di alcun permesso, autorizzazione o comunicazione, in quanto rientrano nel regime di

edilizia libera.

Si tratta delle verande composte da strutture scorrevoli e trasparenti, come le cosiddette VEPA (vetrate panoramiche amovibili), che vengono installate soprattutto per finalità di protezione dagli agenti atmosferici, come le tende da sole (anch’esse libere, salvo il decoro condominiale e le distanze dai vicini).

Queste verande erano già state liberalizzate nel 2022 dal “Decreto Aiuti” che ha inserito nel Testo Unico dell’Edilizia una nuova disposizione [1], secondo cui possono essere eseguiti senza necessità di alcun titolo abilitativo «gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino

spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile».

Come avrai notato leggendo la norma, solo le verande aperte e facilmente amovibili – comprese quelle a vetrate scorrevoli – non richiedono alcun titolo edilizio, mentre sono espressamente escluse le verande stabilmente chiuse e che comportano la creazione di nuovi volumi e superfici. Bisogna quindi procedere oltre ed esaminare le nuove disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa per vedere se adesso anch’esse sono diventate sanabili.

Verande abusive diventate sanabili

Il nuovo Decreto Salva Casa introdotto a maggio 2024 permette di sanare, a determinate condizioni, le verande chiuse e arredate o attrezzate di impianti domestici.

Va sottolineato che non si tratta di un vero e proprio condono, bensì di una sanatoria che consente di regolarizzare gli interventi minori che non hanno modificato in maniera significativa la volumetria e le caratteristiche dell’immobile. Ad esempio, le vetrate amovibili ma non aperte, bensì chiuse in quanto non dotate di elementi scorrevoli e trasparenti, sono regolarizzabili se non erano già comprese nelle tipologie di edilizia libera che abbiamo esaminato nel paragrafo precedente.

I limiti di tolleranza delle difformità entro i quali si può accedere alla sanatoria delle verande e di manufatti simili, come le tettoie ed i pergolati, sono stati ampliati rispetto a quelli previsti nel 2020 dal Decreto Semplificazioni, che arrivavano al massimo del 2%, e attualmente sono i seguenti:

• 5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 100 mq.;
• 4% per gli immobili con superficie utile compresa tra 100 e 300 mq.;
• 3% per i fabbricati con superficie utile tra 300 e 500 mq.;
• 2% per gli edifici con superficie utile superiore a 500 mq.

In pratica, se hai un appartamento di 100 metri quadri, usufruendo della tolleranza massima del 5% potrai sanare una veranda abusiva chiusa fino a 5 mq. Con un’unità immobiliare di 200 metri la tolleranza scende al 4% e potresti sanare una veranda di 8 mq.

Pertanto, tutto dipende dal rapporto tra le dimensioni della veranda abusiva e la superficie complessive dell’unità immobiliare in cui essa si trova (ad esempio, un appartamento in condominio, o una villetta singola).

La doppia conformità

Oltre i suddetti limiti di tolleranza la veranda non può essere sanata, rimanendo però salve le consuete possibilità di sanatoria edilizia già esistenti ai sensi degli articoli 36 e 37 del TUE (rispettivamente, permesso di costruire in sanatoria e Scia in sanatoria) e il pagamento delle sanzioni amministrative previste (solitamente, il doppio del contributo di costruzione che avrebbe dovuto essere versato se fosse stato chiesto il titolo abilitativo). Ma in tali casi occorre rispettare anche la doppia conformità, cioè la regolarità delle opere da sanare sia con riferimento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento di realizzazione delle opere sia alla normativa applicabile al momento di presentazione della domanda di sanatoria.

Il Decreto Salva Casa consente di superare il severo requisito della doppia conformità, che finora aveva bloccato molte istanze tradizionali di permesso di costruire o di Scia in sanatoria. Adesso basta che il manufatto rispetti la normativa previgente (cioè quella dell’epoca di realizzazione), di solito più permissiva rispetto a quella più recente e attuale, che potrebbe richiedere un determinato titolo edilizio necessario per costruire ora una nuova veranda chiusa. Tuttavia, se non si rientra nelle soglie di tolleranza che abbiamo indicato, si applica tuttora il regime della doppia conformità. Secondo il Decreto Salva Casa, sono sanabili nel modo che abbiamo descritto le opere completate alla data del 24 maggio 2024.

Come sanare le verande abusive

Per ottenere la sanatoria delle verande abusive che rientrano nelle tipologie sopra indicate bisogna presentare una domanda al Comune corredata da un progetto descrittivo e da una relazione tecnica asseverata da un professionista (ingegnere, architetto, geometra) che attesti la conformità delle opere alle norme edilizie vigenti nel territorio di riferimento.

Occorre anche pagare una sanzione pecuniaria, di importo variabile tra 1.032 e 30.984 euro: la determinazione della cifra viene stabilita in base alla tipologia ed entità dell’intervento edilizio da sanare, ed è commisurata all’incremento di valore dell’immobile ottenuto. È evidente, infatti, che la realizzazione di una veranda – specialmente se è chiusa ed attrezzata – crea un nuovo ambiente abitabile e ciò fa aumentare il prezzo di stima dell’unità immobiliare.

Veranda abusiva in condominio

Se la veranda abusiva si trova in un condominio, bisogna rispettare anche le disposizioni del regolamento condominiale di natura contrattuale (è tale quello approvato all’unanimità, anche mediante richiamo nei singoli atti di acquisto) e comunque il manufatto non deve ledere il decoro architettonico dell’edificio.

Per maggiori informazioni su tali aspetti leggi questi articoli: